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【本港台在线观看】:南京地王名目命断资金链 打响今年地王崩盘

时间:2018-01-29 13:05来源:未知 作者:admin 点击:
2017-12-17 2015香港赛马现场直播 07:42[摘要]2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,但2017年来全国各地也履行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们,如今开发现状如何呢?12月23日腾讯房产看房团往年“地王”频出的场景仍然历历在目,那时
2017-12-17 2015香港赛马现场直播 07:42 [ 摘要 ]2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,但2017年来全国各地也履行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们,如今开发现状如何呢? 12月23日腾讯房产看房团 往年“地王”频出的场景仍然历历在目,那时就有很多人疑难,用近乎疯狂的价格拿地,开发商真的能赚回来?如今,南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在面前,画风渐变剧情直转,地产界出乎意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。 这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价跟总价“地王”,但2017年来全国各地也实施了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们,现在开发现状如何呢? 南京地王项目折戟 南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工,只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上书“工程暂停、大门关闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出生:价值47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地当时出让价钱纪录。 “停工缘于拖欠施工方工程款数千万元,此外,该项目一笔逾30亿元的融资行将到期。”一位不愿具名的知情人士向中国证券报记者流露,开发商为了回笼资金,每个项目标开发周期个别把持在3年内,如碧桂园、万科等成熟开发商,从拿地到预售最快半年。但“京奥港将来墅”从2016年4月拿地至今,资金链始终偏紧,其正在施工的A地块仅有多少栋楼形似封顶,但项目整体间隔竣工还相去甚远。“实在11月25日就停工了,工程欠款已累积数月。”该人士表示。 “南京的案例并非极其个案,而是行业性现象的开端。”易居研讨院智库中央研究总监严跃进剖析称,从前两年地王频出,当限购、限价、限度流畅等政策密集出台后,开发商回笼资金的周期会拉长,一旦资金链断裂,项目就陷入停罢的泥潭。 克而瑞研究核心的统计数据显示,2016年出生的340宗总价和楼面价“地王”中,有50宗属于典范案例,截至目前,其中14宗处于未开工状况,整体开发进度较为迟缓,有相称一部分项目抉择延迟入市。 中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发明,这些项目如今运气颇为崎岖。 在毂击肩摩的北京南三环西路上,比邻丽泽桥金融商圈,两栋新楼耸立在老旧小区中显得分外背眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是,四年多过去了,该项目的围挡并不挂出该项目的宣扬海报,而是开发商的另一个项目。该项目销售职员告知中国证券报记者,他是另一个项目的销售,该项目开盘时光未知,连售楼处都没建。普通情况下,从拿地到预售最快在半年左右。 在向阳区常营乡,2015年拍出的一块“地王”项目上,卡车进进出出,施工机械忙碌运行。中国证券报记者从高处鸟瞰时,该地块只开工了一部分,另一部分还是荒地。该项目开发商系首开股份和保利地产,“项目动工的部门是配套保障房,商品房还在等公司的计划。”该名目负责人泄漏。首开股份董秘王怡就这一现象接收中国证券报记者采访时表现,其对此并不知情。 中原地产首席分析师张大伟认为,当前调控环境下,高价地块项目入市难度高,这些地块拿地时对市场适度乐观,特殊是从2016年下半年集中出现的局部高价地,刚好散布在调控最严厉的15个中心热门城市。整体来看,高价地面临市场与政策双危险。 政策高压资金趋紧 不顺的销售回款和即将到期的债权,是悬在开发商头上的两把利剑,对公司的资金链是重大考验。跟着时间推移,越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。 例如2013年的丰台夏家胡同项目,土地转让材料显示,夏家胡同地块总价17.7亿元,规划建造面积76630平米,配建3.8万平米公租房,剔除保障房后,楼面价高达45819元/平方米。业内人士预计,夏家胡同地块打造的产品售价可能到达9万元/平方米以上。从今年来北京的新居价格节制来看,该项目若想取得这一幻想售价颇具难度,但假如不能尽快销售,企业面临着更大的资金成本。 该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房典质给长城资产,后又于2016年将项目公司全体股权质押给长城资产。 一边是步步惊心的财务本钱,一边是融资渠道越来越难。今年来,房企融资难度较往年大增。在此境况下,海外融资、资产证券化、联合金融机构设破并购基金等方法成为房企融资新道路。2016年11月以来,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。从证监会给各公司的反馈文件看,证监会关注的焦点在于企业的融资用处,比方是否用于重点调控城市的土地竞拍。 同策征询监测显示,房地产行业在银行融资渠道持续4个月的融资额下降;境内公司债渠道10月份仅发行两笔,这两笔公司债均为2016年度获批的额度。 张大伟认为,整体来看,不论是境内,仍是境外,房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业,如今资金成本会剧增,下一步将影响销售部署。 结合开发摊派风险 “开发商以近乎猖狂的价格拿地,碰到这一年多来的政策高压,若本身专业才能不够,资金贮备不足,应答风险能力欠缺,那么短线资金就会在严苛的调控之中遭遇宏大压力。”一上市房企副董事长告诉中国证券报记者,在严格调控眼前,房企往往彼此抱团、联合开发来解当务之急。 以绿城为例,它是曾禁受天价拿地影响最大的企业。2009年,这也是一波地王来临的年代,尔后国度陆续出台调控政策,在2014年尤甚,这一年,受累于连续的资金压力,绿城连续两次被整合。 中原地产统计数据显示,2015年来住宅类单宗地块成交金额超过65亿元地块约50宗,因波及的资金体量大,其中32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比达64%。因此,引入更多的资金分担压力与风险成主流。这样的“联合体”分布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。 “除了联合操盘,政策高压之下,行业集中度也会进一步晋升,大鱼吃小鱼的行业并购整合景象将增多。”严跃进以为。 今年以来,阳光城因拿地范围较大而呈现短期负债回升的情形。阳光控股履行董事、阳光城团体执行副总裁吴建斌表示,阳光城的土地大多集中在一、二线城市。这些处所随时能够找到配合搭档,“须要的话,来日拿出来卖就可能卖掉,换成现金。” 多位接受中国证券报采访的房企高管对后市的预判认为,长期看好一、二线城市的房地产市场,开发过程追随市场节奏机动调剂也很畸形,至公司抗风险能力比拟强,因而会涌现强人恒强的局势。但对中斗室企来说,就没那么轻松了。项目少、资金紧,象征着腾挪空间就小,一旦项目无奈及时销售回笼资金,现金流一断裂,就只能待价而沽或破产。 (责任编辑:admin)
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